签按揭时合同需要注意些什么?
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发表时间:2018-12-19 10:27作者:陈经理来源:东晋置业网

签按揭合同注意什么?

  一、房屋贷款利率不是一成不变

  在签订房屋贷款合同时,贷款利率和折扣是购房者最关心问题。

  房屋贷款合同中贷款利率分为固定利率和浮动利率。一般情况下,银行都会选择浮动利率,即银行贷款利率会根据每年央行基准利率调整而调整。

  例如:

  小A于2017年商业贷款买房。2017五年以上商贷基准利率是4.9%,并不是A以后每年贷款利率都是4.9%。2018年小A要支付商贷利率要看年底央行基准利率调整。

  需要注意是,如果贷款合同约定在贷款期限内不调整利率,采用固定利率,一般情况下各方会签订《固定利率补充协议》。

  二、贷款上浮(或下浮)幅度在贷款期限内是否变动?

  在贷款利率方面,除商业贷款基准利率之外,一些银行会推出85、90、95等折扣优惠。不同银行折扣优惠不同。这个折扣优惠就是贷款浮动幅度。现在已经有很多地区银行取消这种优惠政策了。

  :

  小A商业贷款买房时,贷款利率有85折优惠,那么利率浮动就是-15%,那么小A当年商贷利率就是4.9%X85%=4.165%。如果小A贷款30年,之后每一年,一般情况下,贷款利率浮动幅度是不变。

  需要注意是,由于每个银行规定不同,有些银行保留了自己调整权限,没在房贷合同上明确约定利率优惠期限。所有在签订房贷合同时一定要向银行咨询清楚。

  三、“等额本金”和“等额本息”两种还款方式选择

  在签订房屋购房合同时,需要自己选择还款方式。一般情况下,还贷有两种方式,“等额本金”和“等额本息”。每月还款额和利息到底是怎么计算,观察哥下面具体举例说明。

  等额本金是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额本金和剩余贷款在该月所产生利息,每月还款本金额固定,而还利息越来越少,因此起初还款压力较大,但是随时间推移每月还款次数越来越少。

  等额本息是在还款期内,每月偿还同等数额贷款(包括本金和利息),通俗地讲,等额本息就是“每月还本金与利息之和是不变”,但本金与利息比例是变化。

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  例如:

  小A在购房总额50万,银行贷款30万,期限20年,年利率是4.9%,如果选择等额本金,那么月利率就是0.4083%(4.9%/12),每月本金还款额=30万/(20×12)=1250元,但利息是每月递减。

  即第一个月利息=30万×0.4083%=1225元,第一个月本息共还2475.00元,第二个月利息=(30万-1250)×0.4083%=1219.9元,第二个月本息共2469.9元。

  也就是说,第二个月起每月递减约5.10元。

  如果小A选择是等额本息还款方式,每月还款额是固定1963.33元,其中,本金逐月递增,利息逐月递减。所以在签订购房合同时,购房者可以根据自身经济情况,选择不同还款方式。

  如果购房者自己不做选择,一些银行会给购房者选择等额本息还款方式,因为相同贷款数额和年限下,等额本金利息比等额本息少。还是以小A为例,30万贷款20年,利率4.9%,等额本金全部利息为14.76万元,等额本息全部利息为17.12万元,比等额本金高了2.36万元。大多数银行这两种还款方式会让购房者自由选择。

  四、还款日期和罚息要看清楚

  除了选择合适自己还款方式之外,在签订房屋贷款合同时,银行放贷员会就每月还贷时间跟购房者协商。在还款方式上,现在比较常用是委托扣款,即购房人在申请房贷银行办一个银行账户,购房者最晚需要在还款日前一日将要还房贷存到卡上,到期银行自动扣款。

  在还款日期方面,购房者一定要向银行咨询清楚,如果贷款人用来还贷银行卡上余额不足,银行是否会提前几天发信息提醒。如果银行不发信息提醒,银行会从何时开始计算逾期罚息,这些都很重要。

  五、提前还款需要交违约金吗?

  在现实中,不少购房人存在提前还款情况,所以在签订房屋贷款合同时,借款人一定要向银行咨询清楚,提前还款用不用支付违约金。如果需要支付违约金,借款人要向银行咨询清楚,支付违约金形式。

  例如一些银行规定,提前还款需要支付固定金额违约金,而一些银行则规定,贷款在还款期未到之前先行偿还贷款,要收1%-3%违约金。所以在签订购房合同时,借款人要弄清提前还款违约金规定,以免增加提前还款成本。

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